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企盼房价理性回归深圳楼市结构性调整将持续

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  因此,对于深圳楼市,我们不可一刀切。置业者要对市场的发展态势有理性的认识,对不同区域和地段的价值需要形成正确的判断。

  本轮调整实现经济“软着陆”

  上一轮房地产市场调控从1993年持续到1998年,整整6年时间,本次调控到底何时见分晓呢?分析本轮楼市调整的宏观背景,与1993年相比,2008年的楼市调整虽然都是在高峰段突然急转弯进入下降通道,但现在的房地产市场无论是从市场规模,还是调整的表现方式,都已经发生了显著变化,主要表现为四点。

  首先,干预方法不一样。1993年为了抑制经济过热,主要靠行政手段对市场进行干预,中央采取过度从紧的货币政策,房地产贷款全部收回,致使宏观经济名义上是“软着陆”,实际上造成经济持续3年萧条的“硬着陆”。而这次对房地产行业的宏观调控主要是以经济手段调节为主,行政手段调节为辅,力求实现宏观经济的“软着陆”,保护房地产行业向健康、稳定的方向发展。

  其次,市场规模不一样。1993年的房地产市场规模还局限在海口、深圳、北海等一些沿海发达城市,市场规模较小,调控对整体经济造成的冲击只是局部的;经过十多年的发展,房地产已成为国民经济的支柱产业之一,宏观调控造成的冲击将会影响所有的大城市甚至二三线城市。

  再次,表现方式不一样。1993年房地产调控时,许多项目还处在土地一级市场,未进行大面积的开发,投资商投入的资金有限,调控主要是针对土地一级市场的泡沫;而本次调整主要是针对楼市本身,是楼市泡沫吹高后价值规律发生作用的结果。

  最后,利率背景不一样。1993年银行利率居高不下,投资风险很大;而今年继续维持低利率的金融政策,投资风险较小。

  综合以上分析可以看出,本轮楼市的调控应该不会重演上轮的历史。深圳楼市价值正在慢慢分化中,整体快速调整已近尾声,现进入结构性调整期。而这种结构性调整还将持续一段时间。

  区域差异造成刚性价值差异

  深圳楼市近期结构性调整的表现,集中反应在关内外以及典型片区的销售表现上。

  首先,关内外价格变化幅度大不一样。从今年1月至8月的成交均价看,关内均价总体维持在1.8~2.2万元/平方米的范围内,各区的价格保持着较好的稳定性;关外则维持在0.9~1.6万元/平方米的范围内,其中宝安的整体跌幅达到了25%,个别楼盘的跌幅甚至超过50%。

  关内外售价变化的结构性差异,还反应在一些典型片区的价格上,根据深圳市国土局、房管局联合发布的《深圳市56个片区普通商品房交易平均价》的数据显示,从2007年第三季度至2008年第二季度,关内华侨城片区、红树湾片区的降幅分别为5.2%、6.6%,而关外的龙华、龙岗中心城、宝安中心区则分别为:11.8%、13.2%、13.3%,降幅为关内的2倍之多。
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