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邹毅:物权法实施将直接影响房价

来源:  作者:本站

2007年3月16日,十届全国人大五次会议闭幕会上,历经8次审议、集纳各方智慧,物权法以2799票赞成高票通过。 10月1日,物权法正式实施生效。上海五合智库总经理邹毅认为,物权法的实施将直接影响房价。

  物权法与房地产市场相关的内容可以概括为以下几条:第一,建筑区划内绿地、道路和配套的归属问题;第二,明确业主建筑物专有和公有问题;第三,业主对其所有物享有的权利;第四,住宅用地70年后可续约;第五条关于征地拆迁的补偿问题以及第六条对不动产统一登记的要求。


  “物权法中第一条、第四条将直接对房价产生影响,关系到未来买房者购房成本和开发企业开发成本的构成。” 邹毅说。


  物权法草案中规定建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权消灭,但可在届满前一年申请续期。现阶段开发企业以70年使用期一次性缴纳土地出让金,并转移到购房者的购买成本中。邹毅认为,“物权法中规定的70年后可续期土地使用权的规定构建了房产保值、增值的前提条件,而这一条款的成立将直接为房地产市场物业持有税的征收提供了法律依据。从另一个角度看,现阶段一步到位的土地出让金征收方式将不再适用于可无限期延长的土地使用权,急需出台物业税征收的具体操作层面的方案。”


  就物权法中“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有” 的规定。


  邹毅认为,虽然此条款中有约定和未约定之别,但是可以肯定社区中部分甚至全部的公共和配套设施将属于业主所有,开发企业不再拥有自己经营或者对外出售的权利。这对购房者来说,这部分设施建安和维护成本将可能直接分摊到购房者的购房成本中,经济成本将使其选购房屋时考虑因素更多,不只是关注房屋的品质,更需要结合小区内配套等综合考虑;从开发企业角度来说,为获得更广泛的市场认可和良好的销售业绩,住宅社区的规划和产品设计需要更加符合市场需求;从房地产市场价格表现来说,这是房价提高的不可避免的因素。


  “事实上,物权法的出台更多的是一种法律依据,其出台目的更在于规范市场的长期发展,而不仅仅只拘泥于对市场价格的调节。房地产市场在经过两轮的宏观调控后,政府对市场有了更深入的认识,调控路线与目标也将更加清晰和明确。与此同时,随着房地产市场化进程不断深入,这些都将为市场逐步走向成熟提供有力的支撑。在这样的背景下,物权法实施后给征收物业税等一系列的具体方案的实施提供了操作基础。” 邹毅说。
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